O que é Estrutura Build-to-Suit?

Definição

Estrutura de operação de securitização imobiliária na qual os créditos que lastreiam a emissão dos títulos são provenientes de um contrato “build-to-suit” entre uma construtora ou incorporadora e uma ou mais empresas de um mesmo grupo econômico. Nessas operações, uma empresa que busca financiamento para aquisição e construção de uma nova propriedade contrata um terceiro, geralmente uma sociedade de propósito específico (SPE) ou fundo de investimento imobiliário (FII), para: comprar o terreno; definir um projeto que atenda às necessidades do inquilino; desenvolver e construir o prédio; e alugar o prédio para a própria empresa, de acordo com termos e condições previamente definidos. Estes contratos geram, portanto, recebíveis à SPE/FII, decorrentes dos pagamentos de aluguel pela empresa (que passa a ser inquilina da SPE/FII), os quais são vendidos para a Securitizadora Imobiliária, que financia esta aquisição com a emissão de títulos lastreados nestes créditos. Reforços de crédito nestas estruturas podem incluir: alienação fiduciária ou hipoteca do terreno e garantias cobrindo os riscos de desempenho da construtora ou incorporadora. A documentação geralmente restringe o endividamento da SPE e mudanças nos estatutos sociais da empresa ou no regulamento do fundo. O inquilino também pode ter uma opção de compra da propriedade a um preço pré-determinado no final do prazo do contrato de aluguel. Esta estrutura é utilizada quando os tomadores dos recursos são pessoas jurídicas, que buscam financiar suas necessidades imobiliárias corporativas.