Recebíveis imobiliários agora estão isentos da alíquota do IR

16/02/2005  Que tal um investimento livre do imposto de renda? Não, não se trata da poupança, que também não paga IR, mas tem uma rentabilidade sofrível. A aplicação em questão são os certificados de recebíveis imobiliários, os chamados CRI. Esse palavrão financeiro nada mais é do que um título garantido por imóveis. É um meio de financiamento comum entre as construtoras. Com a venda dos imóveis, elas pagam os investidores. Os títulos são a garantia da dívida. Desde o início do ano, os investidores pessoa física estão isentos de imposto de renda em seus rendimentos obtidos com CRIs. Antes, a alíquota era de 20%. Na cola dessa medida, veio outra boa notícia. A Comissão de Valores Mobiliários permitiu as emissões de recebíveis com valor inferior a R$ 300 mil. “O objetivo de ambas as medidas é um só: atrair um público mais amplo para a aplicação”, diz Daniel Kalansky, do escritório Zaclis e Luchesi Advogados. Para o investidor, a vantagem é ter um rendimento maior. Para as construtoras, grandes interessadas no assunto, a possibilidade de captar recursos a preços mais baixos, o que pode baratear os imóveis.

É importante, no entanto, saber que a CVM impõe que a distribuição dos recebíveis fique nas mãos de vários investidores. Para certificados de valor abaixo de R$ 300 mil, há uma exigência de um limite máximo de 0,5% de créditos por devedor. Ou seja: se uma securitizadora emite um CRI de R$ 100 mil, o maior devedor não pode ter mais de R$ 500 a pagar. “A idéia é reduzir o risco de inadimplência”, afirma Kalansky. Essa pulverização, aliada à isenção do IR, deverá resultar em custos mais baixos de financiamento. Segundo Eurico Magno de Carvalho, diretor financeiro da incorporadora Klabin Segall, a taxa média paga atualmente aos investidores nos CRIs é composta de IGP-M mais 12%. A taxa paga às construtoras é de IGP-M mais 14%. A diferença entre elas é o lucro do emissor. Com a isenção do IR e o aumento do ganho do investidor, a tendência é que os securitizadores reduzam o prêmio dos CRIs. Boa notícia para esse mercado, que deu um salto nos últimos anos.

Dados preliminares da empresa de informações financeiras Uqbar a serem divulgados em março mostram que o número de emissões de CRIs atingiu R$ 484 milhões em 2004. Em 2003, foi de R$ 36 milhões.